札幌で家づくりをご計画中の方もそうでない方もこんにちは！
ケイアイコーポレーションの営業・工事・WEB周り全般の業務を担当しております、奥泉 星哉です。
(『コイツ・・・誰だ・・・？』という方はスタッフ紹介ページの4番目をご覧ください）
『家づくりの流れってどんな感じなんですか？』とご質問をいただく事が多いので自分なりにまとめてみようと思います。（そして自分の備忘録にしようと思います。）

忙しい人向けに家づくりの流れの大枠ご紹介！

家づくりの流れは大まかにこのような形です。

(1)家族で話し合う(重要)
(2)建てたい家のイメージに合う会社 or 気に入る土地が建築条件付であればその会社に資料請求
(3)建物の打合せスタート
(4)住宅ローン事前審査
(5)図面完成
(6)見積
(7)土地契約
(8)建物請負契約
(9)住宅ローン本審査
(10)金消契約①（土地代金の支払い）
(11)土地決済
(12)建物打合せ
(13)住設器機(キッチン・お風呂・洗面台・トイレ等)ショールーム見学
(14)図面決定
(15)確認申請・長期優良住宅申請
(16)インテリア(電気配線・クロス等)打合せ
(17)地盤補強工事
(18)基礎工事
(19)大工工事
(20)仕上げ工事
(21)金消契約②(建物・諸費用等残代金の決済用）
(22)登記手続き
(23)社内検査
(24)施主検査
(25)引き渡し

書きながら思いました。。。
『なっっっが！！！』
25項目になるとは思わなかったってばよ。。。

家づくりの流れに関しては担当の方にある程度お任せしても大丈夫だとは思います。
(というか任せられる会社にお願いした方がいいです)

次に各項目について説明していきます。長いです。

家づくりの流れ（詳細編）

(1)家族で話し合う(重要)

一連の家づくりの流れの中でも、ものすごく大事な項目
建てたい家のデザイン、間取りのイメージ、希望する土地のエリア、予算（月々の支払い）などなど・・・概ねの方向性を定め、家族で認識の齟齬が無いようにします。
打合せの最中に『できればインナーガレージが良いで・・・（小声）』と言って怒られる旦那さんをたくさん見てきています。

特に予算については確実に無理のない範囲を定めておくことが重要です！
『高い住宅ローンを組んでも、うちは高性能の住宅で光熱費が下がるから出ていくお金は抑える事ができますよ！』と言って根拠不明な光熱費シュミレーションを見せながら平気で予算オーバーな提案をしてくる営業マンもいます。
理論上そうかもしれませんが、実際にはそうならないことがザラです。
また、方向性が定まっていると建物の打合せもスムーズにスタートすることができます。
マイホームの計画をする上で、しっかりとした方向性を家族で話し合っておくことが重要です。

(2)建てたい家のイメージに合う会社 or 気に入る土地が建築条件付であればその会社に資料請求

・建てたい家のイメージに合う会社
⇒『性能にこだわった家づくり』『光熱費0円』『北欧風な/ホテルライクなデザイン』などなど・・・

・気に入る土地が建築条件付
⇒この場合最も多いのは『子供の学校区を変更したくない』という場合です。学校区を限定するとよく起こるパターンです

ただ、この場合に限らず
・なんとなく家の近くにあった建売を見学してみる
・知り合いが打合せしているメーカーの話を一緒に聞いてみる
などなど、些細なことがきっかけで建築会社を選定する方も少なからずいらっしゃいます。

(3)建物の打合せスタート(4)住宅ローン事前審査

事前にご家族で話し合った要望（間取り・予算などなど）を担当者に伝えて図面等の作成を進めます。

そして同時並行で住宅ローンの事前審査を進めます。
理由は二つあります。
①仲介業者の土地を購入する場合に住宅ローンの事前審査が通っていないと買付けを受け付けてくれない場合がある
②計画通りの満額の承認が下りないことがある
⇒自動車ローンの支払い比率や、過去の延滞で希望額の8割承認や場合によっては全く貸せませんという回答があることも・・・

(5)図面完成(6)見積

完成したプランの見積を貰います（そのまま）
個人的には
『設備の詳細まで確認する』
ということをオススメしています。
建物は一見豪華に見えるけども設備が全て標準仕様なんてこともあります。
設備の全部が標準仕様の状態からショールームでオプションの追加を行うと何十万円の追加のお見積りが出てくるなんてことも・・・
せっかく建てるマイホームなのに、賃貸住宅みたいな洗面化粧台がついてたらテンション下がりますよね～～～

(7)土地契約

土地の売買契約を行います。
手付金の金額は土地の売買代金にもよりますが
仲介業者が販売する土地の場合で50万円～土地代金の10％
建築条件付の土地の場合で10万円～50万円あたりです。
※弊社の場合は基本的に10万円の手付金をお願いしております

余談ではありますが、通常の場合仲介業者が販売する土地の場合「土地代金の3％+6万円(税別)」の金額が仲介手数料として掛かります。
※土地代金によって異なる場合があります。

(8)建物請負契約

注文住宅の契約をする場合、建物の請負契約を締結します。

(9)住宅ローン本審査

住宅ローンの本審査を提出します。本審査の必要書類として
・土地の売買契約書
・土地の重要事項説明書
・建物の請負契約書
この3点が含まれるので、このタイミングとなります。

(10)金消契約①（土地代金の支払い）(11)土地決済

住宅ローンを利用して土地の購入をする場合に必要です。
土地の売買契約から1か月～2か月以内に銀行のローンを利用して、土地の売主に対して代金を支払い、土地の持ち主を購入者に変更します⇒「土地決済」という表現をします。

住宅ローンによって
・土地のつなぎ融資を利用する場合
・土地分のローンを先行して利用する場合
に分かれますが、長期優良住宅やZEH住宅認定を受け、金利上の優遇を受ける場合には前者の「つなぎ融資」を利用するほうがお得です。

(12)建物打合せ

建物の間取りや窓の位置、ドアの位置など様々な事を決めていきます。
確認申請の提出後には変更できない事項が多かったり、変更ができたとしても手数料が掛かってしまう場合があるので要注意です。

(13)住設器機(キッチン・お風呂・洗面台・トイレ等)ショールーム見学

キッチン・お風呂・洗面台・トイレなどなどを各社のショールームで見学をして決めていきます。
選定するハウスメーカーや工務店によって選ぶことができる種類が変わったりします。
選定するものによっては金額の差が大きく出るポイントなので
『事前に予算に組み込まれているオプション』をしっかりと把握することが大切です。

(14)図面決定

確認申請・長期優良住宅申請を行うため、図面の最終決定を行います。

(15)確認申請・長期優良住宅申請

家づくりの流れの中の中間ポイントといえます。
確認申請・長期優良住宅の申請の認可が下りれば着工することが可能となります。
確認申請よりも長期優良住宅の申請から認可までが1、2週間長いです。
そこまでして長期優良住宅の認定を受けるメリット等については別ページで解説しております（こちら)

(16)インテリア(電気配線・クロス等)打合せ

・電気配線（コンセント・スイッチ・照明器具の選定）
・壁紙の選定
を行います。確認申請・長期優良住宅の申請を行う前に決めてしまう会社もあります。

(17)地盤補強工事

地盤調査のデータに基づき、適切な地盤補強工事を行います。
地盤が強い地域(札幌だと西区西野あたり、南区の石山から定山渓にかけてが地盤が強いイメージ)では地盤補強工事が不要、もしくは基礎の仕様変更のみとなる場合があります。

土地と建物の契約前にその土地の近隣のデータから予算組みは行いますが、土地や間取りによっても必要な工事の規模が変わってくるので、要注意といえます。

(18)基礎工事

建物を支える土台のような役割をする部分です。
会社によって基礎断熱・床下断熱の仕様をとっている場合があります。

(19)大工工事

基礎工事がの終了後、大工の工事に引き継がれます。
木造住宅といえば、のこぎりやトンカチを使って家を組み立てていく姿を想像するかもしれませんが、実は違います。
木材加工の技術の発展により木材は事前にカットされた状態で現場に運び込まれます。
それをクレーンで吊り上げながら組み立てる事により、大工工事の開始から約1週間ほどでおうちの形は完成します。

工場施工激押しメーカーではいまだに「建築中に雨が降って、木材に染みこむとカビや反り、断熱材の性能低下につながります。」と言う人もいるのですが、建て始めてから防水の作業が完了するまではあっという間ですし、木材は水が染みないものを使うし、断熱材を濡らすなんてもっての外。ありえません。

(20)仕上げ工事

大工工事が終了すると、クロス貼り、洗面化粧台などの設備の設置、照明器具の設置などを行います。

(21)金消契約②(建物・諸費用等残代金の決済用）

金消契約①以外の部分の住宅ローンの手続きを行います。
簡単に言うと金消契約①で支払った土地代金以外の『建物』『諸費用』の支払いをするための手続きです。

(22)登記手続き

建物・土地の登記手続きを行います。

(23)社内検査

建物の完成後に、施工のミスや傷・汚れが無いかを社内でチェックします。
もしも見つかった場合は施主による検査の前に直しを行います。

(24)施主検査

お引渡しの前に、施主でもチェックを行います。大事な日です。
例えばフローリングや壁の傷が見つかった場合であっても、それがお引渡し後であれば、元からあったのか、引越し業者がつけたのか、お客様自身で傷をつけたのかわからないので、修理が有償となってしまう場合があります。

(25)引き渡し

いよいよお引渡しです。
鍵のお渡し、工事用の鍵の無効化や、登記の移転などなどの手続きを行います。
この日にキッチン、洗面暖房、トイレ、お風呂以外にも換気設備、ガス、インターホンなどなどの説明もします。約2時間くらいかかので、お引き渡しの日にお引越しをご希望の場合は
午前中に家の引渡しを受け、午後に引っ越しをすることをオススメします。

それと、たまに質問を受けるのが
『今の賃貸の退去の連絡はいつすればいいですか？』なのですが
管理会社にもよりますが『退去希望日の一か月前』が多いです。
ただ、早めに伝えてあげると管理会社も早めに募集をかけられるので助かる場合があります。特に2月～3月の転勤や進学で入居者が動く時期は助かります。(弊社も賃貸管理をしております故・・・)

結びに

家づくり流れはこんな感じです・・・
最後まで読んでいただいた根気強い皆様、ありがとうございましたm(__)m
そして、読んでいただいた方にちょっとでもケイアイコーポレーションについて興味を持っていただいていれば幸いです。

ケイアイコーポレーションの家づくりを紹介してくれている『iezoom(いえズーム）』はこちら

また、すぐに建てる予定が無くても家づくりの流れについてのご質問、将来のご計画等のご相談も承っております。
私は家づくりの流れのなかでも『図面の作成』や『住宅ローン』を得意としております。
お気軽にご相談ください！

今後も徐々に加筆修正を繰り返しながら【完全版】を目指していきます・・・！

2024年8月9日
奥泉 星哉